Mag je zomaar je huur verminderen bij
achterstallig onderhoud?
De verhuurder heeft de verplichting om
gebreken aan de woning te verhelpen. Als
huurder moet je de verhuurder wel van je
klachten op de hoogte stellen. Als de
verhuurder de gebreken niet herstelt,
geeft de wet aan de huurder de
mogelijkheid om deze gebreken zelf te
herstellen. De kosten van het herstel
kunnen dan worden verhaald bij de
verhuurder of in mindering worden gebracht
op de huurprijs. Als bijvoorbeeld de
kosten te hoog zijn om zelf tot herstel
over te gaan, kan in plaats daarvan een
deel van de huurprijs inhouden
(opschorten) om de verhuurder tot actie te
dwingen. Om de opgeschorte huurpenningen
ook daadwerkelijk te mogen behouden zult u
vervolgens wel bij de kantonrechter die
vermindering van de huurprijs binnen 6
maanden moeten vorderen. Doet u dat niet
dan zal je de ingehouden huurpenningen
alsnog aan de verhuurder moeten betalen
nadat de klacht door de verhuurder is
verholpen. Het bedrag dat je inhoudt moet
in verhouding staan tot de ernst van het
gebrek. Als je bijvoorbeeld zo'n ernstige
lekkage hebt dat je geen gebruik kan maken
van je slaapkamer dan kan je een groter
bedrag inhouden dan wanneer je een kozijn
hebt waar de verf van afgebladderd is. Als
er sprake is van gebreken aan je woning
die de verhuurder weigert te herstellen en
je huurprijs is lager dan € 597,54 kan je
je ook wenden tot de Huurcommissie. Die
sturen dan een inspecteur langs die de
ernst van de gebreken vaststelt, waarna de
huurcommissie de huurprijs kan verlagen.
Als de verhuurder de gebreken vervolgens
verhelpt zal de oude huurprijs weer
betaald moeten worden.
Wat is een all-in huur?
Er is sprake van een all-in huur als
huurder en verhuurder één prijs zijn
overeengekomen. De (kale) huurprijs en de
servicekosten (bijkomende kosten) zijn
niet uitgesplitst. Als de hoogte van de
kale huurprijs en de servicekosten niet
bekend is, kan niet worden vastgesteld
welk bedrag voor servicekosten wordt
betaald en welk bedrag voor de werkelijke
kale huurprijs. Een jaarlijkse
huurverhoging mag slechts worden berekend
over de kale huurprijs, oftewel de
huurprijs exclusief bijkomende kosten. Wat
kun je doen tegen een all-in huur? Als de
huurder kan aantonen dat de verhuurder met
hem een all-in huurprijs is overeengekomen
kan hij de huurcommissie verzoeken een
uitspraak te doen over de geldende
huurprijs en het voorschotbedrag voor
servicekosten. Als de huurcommissie ook
vindt dat er sprake is van een all-in huur
zal zij beslissen dat de huurprijs gelijk
is aan de minimaal redelijke huurprijs
(55% van de maximaal redelijke), en het
voorschotbedrag voor servicekosten 25%
bedraagt van deze minimaal redelijke
huurprijs.
Ik zit in onderhuur. De 'echte huurder' wil
nu plotseling toch weer zelf in de woning
wonen. Wat nu?
Bij onderhuur is er sprake van twee
huurovereenkomsten: 1. Tussen de
verhuurder en de echte huurder, 2. Tussen
de echte huurder en de onderhuurder. De
huurder die optreedt als verhuurder wordt
meestal de hoofdhuurder genoemd. Een
onderhuurovereenkomst is een gewone
huurovereenkomst. Dit betekent dat alle
bepalingen van het huurrecht volledig van
toepassing zijn op de hoofdhuurder en de
onderhuurder. De onderhuurder heeft dus
huurbescherming ten opzichte van de
hoofdhuurder en moet de huur betalen aan
de hoofdhuurder. Bij onderhoudsklachten
aan de woning zal de onderhuurder dus ook
de hoofdhuurder moeten aanspreken. Tussen
de onderhuurder en de hoofdverhuurder is
geen overeenkomst gesloten, dus in
principe hebben deze twee niets met elkaar
te maken. Dit verandert op het moment dat
de hoofdhuurovereenkomst eindigt. In dat
geval komen de hoofdverhuurder en de
onderhuurder tegenover elkaar te staan als
de onderhuurder in het gehuurde blijft
zitten. Omdat er tussen de hoofdverhuurder
en de onderhuurder geen huurovereenkomst
is gesloten en deze twee in principe dus
niets met elkaar te maken hebben, rijst de
vraag of de onderhuurder wel of niet in
het gehuurde kan blijven. Hoewel het
antwoord op die vraag ingewikkeld is, kan
in zijn algemeenheid het volgende worden
gezegd over de dan ontstane situatie Op
iedere huurovereenkomst van woonruimte is
het wettelijke huurrecht van toepassing,
ook op een onderhuurcontract. Dat betekent
o.a. dat je (als onderhuurder)
huurbescherming hebt, tenminste, als je in
een zelfstandige woning zit, met eigen
opgang, keuken, douche en toilet. Zelfs al
heb je alleen een mondelinge afspraak
gemaakt, want een mondelinge overeenkomst
is ook een overeenkomst. Hoewel het
misschien zo is dat de onderhuurder een
sterke positie tegenover de echte huurder
heeft, levert dat hem in de praktijk niet
altijd een sterke positie op tegenover de
hoofdverhuurder / eigenaar op. De wet
bepaalt dat een hoofdverhuurder ingeval
van beëindiging van de
hoofdhuurovereenkomst, als het ware " in
de plaats treedt van de hoofdhuurder". De
wet bepaalt echter ook dat de verhuurder
binnen zes maanden de kantonrechter kan
verzoeken de huurovereenkomst te
beëindigen. Als de kantonrechter van
oordeel is dat de huurovereenkomst tussen
de onderhuurder en de hoofdhuurder slechts
is aangegaan met het doel de onderhuurder
de status van huurder te verschaffen zal
de kantonrechter de vordering van de
verhuurder tot beeindiging van de
huurovereenkomst toewijzen.
Wie is verantwoordelijk voor welk onderhoud
aan de huurwoning?
De vraag wat huurdersonderhoud is, en wat
verhuurdersonderhoud, is sinds
inwerkingtreding van het nieuwe huurrecht
in 2003 duidelijker geworden. De regels
die hiervoor gelden zijn vastgelegd in het
wettelijke Besluit kleine herstellingen.
In de praktijk zijn er daarnaast
natuurlijk wel andere situaties mogelijk
waarin gediscusïeerd kan worden over de
vraag of een bepaald soort onderhoud voor
rekening van de huurder of verhuurder
komt. De huurcommissies en rechters hebben
altijd wel eigen interpretatieruimte en
dat is te merken als je de uitspraken uit
het hele land met elkaar vergelijkt: daar
kunnen soms verschillen tussen zitten. De
algemene regel: De verhuurder is verplicht
de woning zodanig te onderhouden dat de
huurder de woning naar behoren kan
gebruiken. Hij is verantwoordelijk voor
alle onderhoud/reparaties, behalve voor
het onderhoud dat voor rekening van de
huurder is. De kleine en dagelijkse (
geringe) reparaties zijn voor rekening van
de huurder. Voorbeelden zijn: a) kleine
reparaties aan hang- en sluitwerk,
schakelaars e.d. b) het binnenschilderwerk
c) vervangen van gebroken of beschadigde
glasruiten binnen en buiten d) het
ontstoppen van de binnenriolering e) het
vegen van de schoorsteen f) het
schoonhouden van de dakgoten g) het
tuinonderhoud h) behangen i) repareren van
lekkende waterkranen j) jaarlijkse
schoonmaakbeurt CV-installatie De overige
onderhouds- en reparatiewerken zijn in
zijn algemeenheid voor rekening van de
verhuurder, zoals: a) het
buitenschilderwerk b) reparaties en
onderhoud van muren, daken en installaties
als mechanische luchtverversing en liften.
c) Verstoppingen in de hoofdriolering d)
Onderhoud van kozijnen In het huurcontract
of huurregelement staat meestal welke
reparaties de verhuurder, en welke de
huurder uitvoert. Afgesproken kan zijn dat
de verhuurder sommige reparaties voor
rekening van de huurder kan uitvoeren.
Hoe lang is de opzegtermijn?
Voor huurders geldt een minimum
opzegtermijn van één maand en een maximale
termijn van drie maanden. Als het gaat om
een huurovereenkomst voor bepaalde tijd
mag niet gedurende de eerste termijn
tussentijds worden opgezegd. Pas na
verlenging kan worden opgezegd en gelden
dezelfde termijnen. Voor verhuurders geldt
een minimum opzegtermijn van drie maanden,
voor ieder jaar dat de huurder het genot
heeft gehad komt daar nog eens een maand
bij tot een maximum van zes maanden.
|
|
