Aankoop huis

Een makelaar die lid is van de NVM heeft in ieder geval een beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Mocht de makelaar een fout maken waarvoor hij aansprakelijk is, dan kunt u de schade wellicht van de beroepsaansprakelijkheidsverzekering van de makelaar uitgekeerd krijgen. Het is dus altijd verstandig om na te vragen of de makelaar of bemiddelaar zo'n verzekering heeft als daaraan wordt getwijfeld.

Hoofdregel is dat de verkoper niet aansprakelijk is voor gebreken aan de woning welke wel zichtbaar waren tijdens  de bezichtiging van de woning of bij het onderzoek van de woning aan het licht zouden zijn gekomen. Tijdens de onderhandelingen om te komen tot een koopovereenkomst dient de koper de woning naar behoren te onderzoeken. Zeker in het geval dat de woning al iets ouder is, is  het aan te bevelen om de woning vóór het sluiten van de koopovereenkomst bouwkundig te laten keuren. Men spreekt wel over de onderzoeksplicht van de koper. Op de verkoper rust een mededelingsplicht, ook wel informatieplicht genoemd. De verkoper is verplicht om de koper voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst te informeren over de hem bekende gebreken aan de woning.  Zichtbare gebreken hoeft een verkoper niet te benadrukken. 

De wet bepaalt dat het gekochte, in dit geval een woning, die eigenschappen moet bezitten die voor een normaal gebruik ervan nodig zijn en waarvan de koper niet hoefde te twijfelen dat deze eigenschappen aanwezig waren. De zogenaamde conformiteitseis. (art. 7:17 BW). 

De koper en de verkoper kunnen echter met elkaar afspreken dat bij koopovereenkomst wordt afgeweken van deze wettelijke bepaling. Dit gebeurt vaak in de praktijk. Bijvoorbeeld ook in de model NVM koopovereenkomst. Uitgangspunt is dat het huis wordt overgedragen in de staat waarin het zich ten tijde van de verkoop bevindt, met alle zichtbare én onzichtbare gebreken waar de verkoper geen weet van had. De verkoper is énkel aansprakelijk indien komt vast te staan dat de hij gehandeld heeft in strijd met de informatieplicht. Met andere woorden dat de verkoper vooraf aan het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte was van de aanwezigheid van bepaalde gebreken maar hier desondanks bewust hierover niets heeft verteld aan de koper.

Deze bepaling wordt iets afgezwakt door een andere bepaling die veel voorkomt in koopovereenkomsten: "de onroerende zaak die eigenschappen zal bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn”. Ook deze bepaling is opgenomen in de model NVM koopovereenkomst. In het geval dat de koper te maken krijgt met  gebreken die het normale gebruik van de woning ernstig belemmeren danwel met gebreken als gevolg waarvan de woning niet meer geschikt is voor het doel waarvoor het is bedoeld, bv het gebruik als woonhuis, dan kan de koper de verkoper aanspreken ongeacht of de verkoper voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte was van de aanwezigheid van het gebrek. Een dergelijke situatie doet zich bijvoorbeeld voor in het geval dat kort na levering blijkt dat de houten vloer zodanig verrot is dat er een direct instortingsgevaar dreigt en de koper de woning niet zonder direct gevaar voor instorting kan bewonen.

Een koper van een woning doet er goed aan zoveel mogelijk onderzoek te doen. Dit om teleurstellingen  te voorkomen. Bij een gemeente kunnen de bestemmingsplannen van de omgeving worden bekeken. Daarmee wordt duidelijk wat de plannen van de gemeente met de inrichting van de omgeving zijn. Het is belangrijk -ook voor de hoogte van de koopprijs- of er dichtbij de aanleg van een grote weg is gepland of andere gebouwen in de toekomst het uitzicht zullen verstoren. Bij navraag bij de gemeente kan het bovendien duidelijk worden of er vergunningen zijn verstrekt voor een aangebouwde aanbouw en/of dakkapel. Ook is het belangrijk te weten wat voor een mensen de buren zijn. Als de woning verkocht wordt omdat de verkopers al jarenlang met de buren ruzie hebben, dan is het toch goed om dit te weten. Vraag dit aan de verkopers en neem desnoods contact op met nieuwe de buren.

Bij de aankoop van een appartement is het verstandig de vergadernotulen van de Vereniging van Eigenaren in te zien. Deze kunt u opvragen bij de administrateur of de voorzitter van de vereniging. Door aankoop van een appartement wordt u verplicht lid van de Vereniging van Eigenaren. Deze vereniging is verantwoordelijk voor het onderhoud en beheer van de gemeenschappelijke delen van een appartementencomplex, zoals het dak, de buitenmuren, de fundering, de kozijnen etc.

Uit de notulen zal blijken wat er aan onderhoud is gedaan en of er voldoende geld voor is gereserveerd. Ook zal blijken of het bestuur van de vereniging goed functioneert. 

Ten alle tijden is het goed zoveel mogelijk vragen te stellen aan de verkoper. Het antwoord dat een verkoper zal geven moet juist zijn. De verkoper zal veelal wel geneigd zijn de zaak rooskleuriger voor te stellen dan werkelijk het geval is. De antwoorden van de verkoper moeten daarom met de nodige argwaan worden bekeken.

Uiteraard kan een verkoper worden aangesproken indien blijkt dat hij tegen beter weten in foute antwoorden heeft gegeven. 

Voor het bestaan van erfdienstbaarheden, zoals een recht van overpad, kan geïnformeerd worden bij het kadaster. Ook als het niet duidelijk is waar de erfgrens van een perceel loopt, dan kan het kadaster daarover in de meeste gevallen uitsluitsel geven.

a.            Opleveringsgebreken

Aannemer dient de gebreken  binnen 3 maanden na oplevering te herstellen. In de algemene voorwaarden is geen vervaltermijn opgenomen voor opleveringsgebreken. Dit betekent dat de wettelijke verjaringstermijn van 5 jaar van toepassing is.

b.            Gebreken geconstateerd binnen de onderhoudstermijn van 6 maanden

Binnen de onderhoudstermijn van 6 maanden kunnen in principe alle gebreken worden gemeld die de koper nog ontdekt, met uitzondering van die gebreken waarvan de aannemer aannemelijk kan maken dat de koper deze zelf heeft of kan hebben veroorzaakt.

Na het verstrijken van de onderhoudstermijn van 6 maanden is de aannemer alleen nog aansprakelijk te stellen voor een wijziging van de technische omschrijving of tekeningen waar de aannemer niet schriftelijk op heeft gewezen. Of voor verborgen gebreken en ernstige gebreken.

c.            Verborgen gebreken

De aannemer is aansprakelijk te stellen voor verborgen gebreken, die tijdig aan de aannemer zijn gemeld. Hiervoor geldt een vervaltermijn van 5½ jaar. Na deze 5½ jaar kan de aannemer nog aansprakelijk worden gesteld:

- indien er sprake is van een ernstig gebrek;

- indien de aannemer binnen 5½ jaar eerder structureel heeft hersteld. Er gaat na herstel een nieuwe termijn van 5 jaar lopen;

- indien de aannemer zich niet te goeder trouw op de vervaltermijn kan beroepen. Bijvoorbeeld indien eerder herstel was toegezegd;

- indien het een gebrek betreft dat onder de algemene verjaringstermijn van 6¼ jaar van het GIW valt binnen deze termijn hiervan melding is gemaakt bij het GIW.

d.         Ernstige gebreken

De aannemer is aansprakelijk te stellen voor ernstige gebreken indien de hechtheid van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan in gevaar is of de woning ongeschikt maakt voor zijn bestemming. Hiervoor geldt een vervaltermijn van 20½ jaar. Sinds 1 september 2003 geldt tevens dat consument-kopers van nieuwbouwhuizen het recht hebben om een bedrag ter grootte van 5% van de aannemingssom in te houden op de laatste termijn(en) van de aannemingssom en in depot te storten bij de notaris in verband met eventuele bij of na de oplevering blijkende gebreken. De aannemer ontvangt dit bedrag na verloop van drie maanden na de oplevering, tenzij de koper dan wegens nog niet verholpen gebreken handhaving van het depot of een deel daarvan wenst. Het depot kan ook op andere wijze eindigen, bijvoorbeeld doordat de aannemer vervangende zekerheid stelt, zoals een bankgarantie.

Zodra er gebreken worden geconstateerd waarvoor (mogelijk) de verkoper aansprakelijk is moet u zo spoedig mogelijk de verkoper aansprakelijk te stellen. Dit moet uiterlijk binnen 2 maanden na het ontdekken van de verborgen gebreken gebeuren.

Als na het melden van de gebreken de verkoper niet bereid is de gebreken te herstellen of de schade te vergoeden dan zal een procedure gestart moeten worden. Dit moet binnen 2 jaar nadat de melding is gedaan bij de verkoper. Deze termijn gaat opnieuw lopen zodra een nieuwe aanmaning wordt verstuurd, waarin ondubbelzinnig alle rechten worden voorbehouden.